Домой / Статьи / Аналитика / Инвестор без портфеля

Инвестор без портфеля

Можно ли в условиях стагнирующего рынка заработать на недвижимости? Есть свободные деньги? Покупай квартиру и смотри, как она растет в цене, - этим нехитрым правилом руководствовались до недавнего времени российские инвесторы. Однако ситуация на рынке усложнилась - цены остановились. И многие задумались: так ли уж выгодно вкладывать средства в российскую недвижимость?

Теперь будущему собственнику необходимо уметь делать прогнозы и выбирать инвестиционную стратегию. Владение этими навыками и отличает человека, покупавшего квартиру пять лет назад, от современного инвестора.

Первый вопрос, который мучает инвестора: вкладываться в России или за рубежом? Дело в том, что прибыли в 100-200 процентов на российском рынке ожидать уже не приходится. Большинство экспертов делают такой прогноз: цены на недвижимость будут расти в пределах 20-30 процентов в год. Время сверхприбылей в этой сфере прошло, так же как и быстрых спекуляций. Хотя это по-прежнему выгоднее, чем за границей. "Несмотря на снижение темпов роста цен, в России доходность остается выше, чем в Западной Европе, - считает заместитель генерального директора компании "Новая площадь" Евгений Якубовский. - К тому же часто сделки в России осуществить проще с учетом юридических и налоговых формальностей".

Однако если покупать в России, то что именно? Большинство экспертов сходятся на том, что заработать на покупке жилья экономкласса особой надежды нет. А вот квартира, купленная в хорошем доме и в правильном месте, со временем вырастет в цене. "Качественное жилье - современный монолит с хорошей архитектурой, благоустроенной территорией, подземным паркингом, отличными планировками - будет стабильно дорожать, - говорят в компании "ДОН-Строй". - По оценкам экспертов, стабильный рост цен на 0,9-1,5 процента в месяц позволяет инвесторам получать доход, превышающий уровень инфляции и банковских депозитов с высокой защитой от рисков, присущих ценным бумагам". Но вряд ли это можно рассматривать как единственный инструмент для зарабатывания денег. И уж тем более не следует брать под это деньги в кредит - процент прибыль крадет. С ипотекой имеет смысл связываться, только приобретая жилье для себя. Другое дело - коммерческая недвижимость, тут эксперты видят большой потенциал. "Сейчас рынок коммерческой недвижимости находится в стадии активного роста, а инвестиции считаются вторыми по доходности после инвестиций в сырьевые отрасли", - говорит президент Advantage Group Михаил Печерский. Среди факторов, способствующих росту, он называет следующие: приход иностранных инвесторов, высокий спрос на коммерческую недвижимость (особенно на офисные и складские помещения), рост доходов населения и изменение потребительской культуры (строится больше торгово-развлекательных центров). Правда, следует сразу оговориться: на этот рынок можно входить, располагая суммой от 400 до 500 тысяч долларов.

Это может Вас заинтересовать  Почему за долги ТСЖ обязаны платить жильцы дома?

Хотя, к примеру, эксперты компании "МИЭЛЬ" считают, что можно начинать и с 300 тысяч долларов. "С учетом большого спроса на встроенно-пристроенные помещения мы предлагаем частному инвестору приобрести жилое помещение на первом этаже, перевести его в нежилую недвижимость и, организовав отдельный вход, сдавать предприятиям ритейла", - говорит директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ" Андрей Бушин. Конкретный пример: инвестор купил квартиру площадью 33 квадратных метра недалеко от метро "Отрадное" стоимостью 231 тысяча долларов. На перевод квартиры в нежилой фонд и прочее уйдет еще 40-50 тысяч долларов. Управляющие из компании "МИЭЛЬ" помогли найти арендатора, и в итоге годовой арендный доход составляет 59 400 долларов, а весь проект окупается за пять лет. В зависимости от обстоятельств можно получать до 40 процентов годовых.

Если ваш капитал составляет порядка 100 тысяч долларов, то в этом случае вариантов немного - приобрести квартиру в строящемся подмосковном доме или же подумать о зарубежной недвижимости в кредит. Европейские условия в отличие от российских кабальными не назовешь. "Зарубежье предлагает нашим гражданам то, что недоступно на российском рынке, - дешевые заемные средства: кредит под 2,5-4 процента годовых на 15-30 и более лет. В прошлом году наибольший спрос наблюдался в, на Кипре, в Турции и Болгарии. Цены на заграничную курортную недвижимость гораздо привлекательнее, чем московские", - говорит руководитель отдела PR и продвижения компании "МТ-Девелопмент" Анна Ким. Кроме того, за рубежом практикуется небольшой первоначальный взнос - всего 10 процентов от стоимости (в России чаще всего это 30 процентов). "Еще 20 процентов вносится после окончания строительства. На оплату оставшихся 70 процентов берется кредит под 5 процентов годовых. Получается, что, имея 100 тысяч долларов, можно приобрести недвижимость стоимостью миллион долларов", - калькулирует управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Это может Вас заинтересовать  Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (218-ФЗ): какие изменения вступили в силу в 2017 году

Однако и в благополучной европейской действительности есть риски. "Так, одно время очень перспективной казалась недвижимость в Турции. Но поскольку страна еще так и не вошла в состав ЕС, эти инвестиции не совсем оправданны", - отмечает Константин Ковалев. Анна Ким обращает внимание, что в некоторых странах нельзя приобрести недвижимость как второе жилье - например, в Женеве. А, скажем, во Франции могут возникнуть ситуации, когда из-за неправильно составленного контракта арендатора потом невозможно выселить. "Распространена ситуация, когда нерезиденту нельзя напрямую приобретать квартиру или это невыгодно из-за налогов", - поясняет Евгений Якубовский.

В общем, связываться с зарубежной недвижимостью имеет смысл, если есть возможность узнать все реалии и нюансы изнутри. Если же нет, то еще один вариант для среднего частного инвестора - вкладывать деньги в ПИФы, инвестирующие в коммерческую недвижимость. Константин Ковалев предлагает такую схему: "70 процентов инвестиционного капитала вложить в ПИФы, а 30 - например, в недвижимость Восточной Европы. Таким образом можно рассчитывать на ежегодную прибыль как минимум в 18-20 процентов. Правда, для этого необходимо иметь сумму в 150-200 тысяч долларов".

Одним словом, как бы ни стагнировал рынок, средний и даже частный инвестор все еще может заработать на недвижимости, если у него хватит смекалки отказаться от банальных схем. Были бы первоначальный капитал и благоприятный инвестиционный климат.

Сегодня частный инвестор активно интересуется зарубежной недвижимостью, полагая, что на ней заработать можно больше, чем на российских "квадратах". Однако не все так однозначно, уверяют эксперты.

Проверьте также

«Продажа квартир через РЕИНПОРТ – это действительно работает»!

Итог работы того или иного сервиса или портала – это не красивые слова, написанные журналистами, …

Мультилистинговая система РЕИНПОРТ МЛС

В последнее время сервисы мультилистинга становятся все более популярными, что вполне можно объяснить. Дело в …

Вторичная недвижимость, квартиры в новостройках

Вторичная недвижимость, квартиры в новостройках – что выбрать? Если вас интересует недвижимость, продажа квартир и …