Домой / Статьи / Бизнесу / Цены с потолка

Цены с потолка

Рост цен на недвижимость сделал всех москвичей миллионерами -- кого рублевыми, а кого и долларовыми. Однако нередко потенциальный "миллионер" обнаруживает, что цена квадратного метра в его районе, исчисляющаяся тысячами долларов,-- "средняя температура по больнице". А его конкретную недвижимость превратить в реальные миллионы, пусть даже рублей, практически невозможно.

Почему некоторые квартиры риэлтеры не могут продать годами, а другие, зачастую по той же цене, "вырывают из рук".

Как показало проведенное "Деньгами" исследование рынка недвижимости в Северо-западном (СЗАО) и Центральном (ЦАО) административных округах Москвы, все разговоры об отсутствии предложения -- миф. Единственное, чего не хватает на рынке,-- это квартир по адекватной цене. Известие о том, что средняя стоимость квадратного метра в каком-то районе выросла с $3 тыс. до $4 тыс., автоматически прибавляет собственникам некогда приватизированного жилья лишний миллион рублей. И они устремляются на рынок, думая, что продадут квартиру именно за эти $4 тыс. за кв. м и ни копейкой меньше.

Однако, как показывает практика, почти одинаковые квартиры могут продаваться не только по разным ценам, но и за разное время. "Самые востребованные квартиры сегодня -- это типовые однокомнатные квартиры, выставленные по регулярным ценам. То есть за ту же цену, что и квартира в соседнем доме",-- заявил старший эксперт отделения "Октябрьское поле" управления вторичного рынка корпорации "Инком-недвижимость" Максим Лебедев. И даже небольшое различие может существенно повлиять на ликвидность квартиры. Так, однокомнатная квартира площадью 40 кв. м в Митино продалась за $160 тыс. в течение недели. А такая же квартира с хорошим ремонтом за $175 тыс. уже не продается. "У типовых квартир востребованы именно 'стены'. Вернуть вложенные в ремонт деньги в полном объеме продавцу трудно. Конечно, и эта квартира найдет своего покупателя, но месяц показов пройдет",-- уверен Лебедев.

Однако то, что квартира не продается, не мешает продавцам поднимать цены -- ведь они знают, что за месяц цена кв. м выросла, например, на 10%. Характерный пример: месяц назад, по данным директора отделения корпорации "Бест-недвижимость" на Рождественке Ольги Варакутиной, однокомнатная квартира на Дубровской улице (Митино) на 10-м этаже 17-этажного дома общей площадью 40 кв. м стоила $147 тыс. Сейчас ее стоимость поднялась до $152 тыс., и пока она так и не продана. Одновременно с этим квартира всего на 2 кв. м меньше, но не в Митино, а в районе метро "Щукинская", была выставлена на продажу за $140 тыс. И реализована за десять дней -- ее купила пара москвичей при помощи ипотеки.

Это может Вас заинтересовать  Нужен нам берег турецкий

Правда, если вы никуда не торопитесь, даже невзрачная квартира за явно завышенную цену может найти своего покупателя в течение месяца-двух. Так, однокомнатную квартиру (31 кв. м) на 5-м этаже блочного панельного дома на Таганке (ЦАО) риэлтеры обещают продать за три-четыре недели за $200-230 тыс. А 3-комнатная квартира (85 кв. м) на 4-м этаже 5-этажного дома 1965 года постройки на улице Маршала Бирюзова без балкона, без лифта, с окнами на перекресток больше месяца продавалась, но продалась за $380 тыс. Причем это была альтернативная сделка. Но бывают, конечно, и "клинические" случаи. Как рассказал "Деньгам" директор департамента вторичной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Алексей Шленов, 4-комнатная квартира площадью 133 кв. м на Покровке (2-й этаж 3-этажного дома с деревянными перекрытиями, окна на улицу) продается второй год. Проблема в том, что продавцы хотят две трехкомнатные квартиры, причем они должны быть свободными и находиться недалеко друг от друга.

Конечно, цена в первую очередь зависит от типа дома, года постройки и количества комнат. Однако сегодня на стоимость влияют все больше другие факторы. Так, $50-200 к стоимости квадратного метра может прибавить статус дома. Раскрученные названия жилых комплексов дают существенную прибавку к цене, ведь в таких комплексах предлагается стандартный набор сервиса: детские площадки, магазины, школы и фитнес-залы. Сроки продажи квартиры зависят не только от цены, но и от общей конъюнктуры. "На сегодняшний день спрос заметно ослаб, как правило, быстро продаются недорогие квартиры",-- говорит Алексей Шленов. В случае со сложными цепочками альтернативных продаж одна из самых больших проблем -- рост цен. "Сегодня квартира стоит $695 тыс., хотя еще совсем недавно стоила $550 тыс. Мы ставим одну цену -- находится покупатель, но к этому времени уже становится невозможным купить на эти деньги две 3-комнатные квартиры. Получается замкнутый круг. Но никто никуда не спешит. Если будет вариант разъехаться, они воспользуются возможностью, не будет -- проживут там еще сколько угодно",-- считает он.

Большое количество дополнительных факторов, влияющих на стоимость квартиры, позволяет лишь приблизительно оценить ее потенциальную стоимость. Зачастую даже самая общая информация риэлтерских агентств о стоимости квадратного метра в одном и том же районе может значительно отличаться. Так, компания "Бест-недвижимость" сообщает, что в монолитном доме в СЗАО квадратный метр жилья в среднем стоит от $6 тыс. А в бюро недвижимости "Агент 002" считают, что такие объекты стоят всего $4700 за кв. м. В зависимости от расположения дома "Инком-недвижимость" предлагает купить квадратный метр в монолитном доме за $4500-8000. Не стали исключением и данные о стоимости жилья в панельных домах СЗАО: от $3500 до $5500 за кв. м у "Бест-недвижимости" и $4150 у "Агента 002".

Это может Вас заинтересовать  Классификация недвижимости за рубежом

По просьбе "Денег" несколько риэлтерских компаний оценили реальную квартиру, предлагая свою цену и сроки реализации. Квартира общей площадью 96 кв. м на 5-м этаже 6-этажного дома с двумя балконами, смешанными перекрытиями, стеклопакетами и потолками 3,80 находится на улице Чаплыгина (район Чистых прудов). Прихожая 8 кв. м, санузел раздельный. В ванной, как и в комнатах, евроремонт трех-пятилетней давности. Кухня 9 кв. м со встроенной мебелью. Спальня 20 кв. м, с балконом. Еще две комнаты, 16 и 18 метров, объединены в большую гостиную. Из гостиной вход в гардеробную. Изолированная комната -- 16 кв. м. Дом с лифтом в зеленом тихом дворе с детской площадкой. "На данную квартиру ажиотажного спроса не будет. На условиях свободной продажи (без альтернативы) ориентировочный срок продажи порядка двух-трех месяцев. Цена -- $650-700 тыс.",-- сказал Алексей Шленов. Руководитель отдела элитного жилья корпорации "Бест-недвижимость" Елена Аросева-Каширина заметила, что стоимость квартиры будет зависеть от того, свободна она или это альтернативная продажа, узаконена перепланировка или нет, а также от состояния подъезда и лифта. По ее мнению, квартира стоит от $595 тыс. до $730 тыс. При таких ценах возможна продажа в течение двух месяцев. "Спрос на Центральный округ немного упал, срок экспозиции увеличился. Два-три месяца за $630-650 тыс.",-- обещала директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская. Таким образом, разброс цен превышает $100 тыс.

Интересно, что ни один из опрошенных специалистов не назвал срок продажи меньше двух месяцев. Наверняка существует цена, за которую эта квартира будет продана за неделю. Но в компаниях понимают, что дешево квартиру в центре продавать никто не согласится, а на дорогие квартиры спрос сейчас невелик. Продают же квартиры в центре в основном москвичи, которые за счет вырученных денег планируют существенно увеличить свою жилплощадь и согласны переселиться в менее престижный район.

Это может Вас заинтересовать  Строительство откатов

Действительно, накопить сумму, необходимую для покупки квартиры, при средних доходах семье из трех-четырех человек не представляется возможным. Массовая бесплатная приватизация предоставила в распоряжение москвичей собственность стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов. Именно продажа этой квартиры зачастую служит финансовой основой для покупки новой. В итоге для покупки недвижимости стоимостью $300 тыс. надо найти, например, $120 тыс., а остальное покроет продажа имеющейся квартиры за $180 тыс. А взять ипотеку на $120 тыс. и обслуживать кредит, скажем, 15 лет гораздо реальнее, чем на $300 тыс.

По данным риэлтеров, разброс квартир, которые можно приобрести в СЗАО за $300 тыс., достаточно велик. Компания "МИЭЛЬ-Недвижимость" считает, что за эти деньги можно купить 3-4-комнатную квартиру площадью 70-100 кв. м в зависимости от района (от Митино до Октябрьского поля). Однако реально эта же компания предлагает двухкомнатную квартиру на Октябрьском поле за $300 тыс. или уже за $350 тыс.-- "трешку". "Также можно купить небольшую трехкомнатную квартиру, например, в Строгино, в 9-12-этажном панельном доме стандартной планировки 60/42/7, в среднем состоянии, с телефоном, балконом, требующую ремонта",-- сообщили в "МИЭЛЬ-Недвижимости".

Корпорация "Инком-недвижимость" за чуть меньшую сумму предлагает трехкомнатную квартиру (75-80 кв. м) только в Митино или Куркино. "Незначительный остаток средств пойдет на благоустройство купленного жилья",-- сказали в агентстве. Корпорация "Бест-недвижимость" за $300 тыс. предложила квартиру в 9-этажном панельном доме с параметрами 64/46/6 (общая, жилая, кухня) или 3-комнатную квартиру на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома с общей площадью 74 кв. м также в этих районах. Бюро недвижимости "Агент 002" считает, что за эти деньги лучше всего купить трехкомнатную квартиру в Митино площадью около 75 кв. м. в 17-этажном панельном доме.

Так что реально узнать, сколько можно выручить за свою квартиру и что потом на эти деньги удастся купить, можно, только попытавшись это сделать. И если у вас есть год-другой на эксперименты, можно сколько угодно завышать цены на свое жилье -- рано или поздно рынок дорастет до ваших представлений о его справедливой стоимости.

Проверьте также

Квартиры в Монако снова признаны самыми дорогими в мире

Согласно данным последнего отчета New World Wealth («Новое мировое богатство»), самым дорогим направлением в мире …

Классификация недвижимости за рубежом

Разделение жилой недвижимости на классы в каждой стране свое. Например, в Турции довольно четко различают …

Недвижимость за рубежом. Вам завернуть?

Еще совсем недавно приобретение недвижимости за границей для рядовых граждан России было чем-то из разряда …

Перейти к верхней панели