НОВАЯ ЭРА ИПОТЕКИ

Российские эмитенты вплотную подошли к выпуску рублевых ипотечных бондов. Эти бумаги могут перевернуть рынок.

ДЕРИВАТИВЫ

АЛЕКСАНДР СЕМЕНЯКА возглавил Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в апреле 2002 года. К тому времени эта структура существовала уже пять лет, но лишь номинально: ни одной закладной она не выкупила. Перед Семенякой сразу поставили глобальную задачу — разработать федеральную систему ипотеки и сделать кредиты на покупку квартир доступными для россиян со средним уровнем дохода. Математик по образованию, бывший глава департамента ценных бумаг и долгосрочного финансирования Газпрома, схему он придумал быстро: размещать корпоративные облигации под госгарантии, на полученные от этого средства выкупать закладные на недвижимость у банков, собирать их в пулы и выпускать уже дериватив — ценные бумаги с ипотечным покрытием. Особых новшеств тут не было: примерно так же ипотека развивается во всем мире.

Первую часть плана реализовать удалось легко — АИЖК успешно разместило уже восемь выпусков корпоративных облигаций и рефинансировало более 50 тыс. ипотечных кредитов (сегодня это около 20% рынка). Только с начала текущего года агентство увеличило портфель закладных более чем в два раза, до 20,2 млрд. рублей. Даже ставку рефинансирования удалось существенно снизить. С 1 октября 2006 года она стала дифференцированной и составляет от 11% до 14% годовых в рублях в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. А вот с выпуском ипотечных облигаций дело застопорилось. По идее, они должны были замкнуть ипотечную цепочку, привлечь длинные деньги на этот рынок, и именно с их помощью Семеняка собирался сделать кредиты на покупку жилья по-настоящему доступными для среднего россиянина. Без деривативов схема выглядела безжизненной. Но должно было пройти четыре с половиной года, чтобы эта часть плана оказалась готова для реализации.

О своем намерении выпустить ипотечные бонды буквально вот-вот АИЖК заявляло неоднократно и в текущем, и в прошлом году. Но все время что-то мешало: то отсутствие законодательной базы, то общая неотлаженность системы, то недостаточный объем кредитного портфеля, то опасения, что инвесторы не проявят к бумагам должного интереса. Все необходимые для выпуска облигаций условия соблюдены только сейчас. И эксперты охотно верят новому обещанию АИЖК предложить рынку бонды до конца этого года. Правда, теперь лавры первого подобного эмитента России агентству, скорее всего, уже не светят.

Это может Вас заинтересовать  Ипотека отправилась за город

КТО БЫСТРЕЕ?

АИЖК планирует выпустить облигации на 3 млрд. рублей, доходность которых, по прогнозам Александра Семеняки, может быть на уровне ОФЗ. Структура выпуска предусматривает два транша: старший, предлагаемый инвесторам, и младший, выкупаемый самим агентством и, возможно, частично международными финансовыми институтами. Организатором выпуска будет Citibank.

На пятки агентству уже наступают конкуренты. Рублевые ипотечные облигации на 1–1,5 млрд. рублей и евробонды на $200 млн. собирается предложить один из крупнейших игроков этого рынка — банк «ДельтаКредит». Игорь Кузин, председатель правления банка, говорит: «План простой: найти две эффективные модели выпуска ипотечных облигаций — в России и за рубежом, а затем просто повторять их ежегодно».

Тем временем в игру включается и Газпромбанк, который выступит организатором сделки своей дочерней структуры, банка «Совфинтрейд», по размещению облигаций с ипотечным покрытием на 3 млрд. рублей. Бумаги номинальной стоимостью 1 тыс. рублей каждая будут распространяться по закрытой подписке.

Структура выпуска предполагает эмиссию одного транша облигаций со сроком погашения 29 декабря 2036 года, ежеквартальной выплатой купонного дохода по фиксированной ставке и частичным досрочным погашением бондов за счет средств, получаемых от погашения закладных, которые входят в состав ипотечного покрытия. Параллельно с этим Газпромбанк готовит на международном рынке сделку объемом около $200 млн. по секьюритизации жилищных кредитов, скупленных «Совфинтрейдом» у региональных банков.

Сроки планируемого выпуска рублевых ипотечных бондов у всех эмитентов одинаковые: до конца этого года или в крайнем случае в первом квартале 2007-го (если не будут успевать или сложится неблагоприятная конъюнктура рынка). Кто же из них станет первым? Скорее всего, Газпромбанк. По данным «BusinessWeek Россия», проспект первых ипотечных облигаций с ипотечным обеспечением, который должен поступить в ФСФР на этой неделе, подаст именно «Совфинтрейд». Планируется, что обращение этих облигаций на вторичном рынке начнется в декабре 2006 года. АИЖК процесс подготовки к выпуску своих бумаг пока не закончил. Но у пользующегося государственной поддержкой агентства есть шанс стать пусть и не первым, зато самым крупным оператором вторичного ипотечного рынка. Этаким аналогом знаменитой американской «толстушки» Fannie Mae, созданной в 30-е годы прошлого века как государственное агентство, а впоследствии выкупленной частными инвесторами. Аналогии здесь весьма прозрачны: Fannie Mae, как и АИЖК, создавали под американский национальный проект «Свой дом — каждой семье». Сейчас Fannie Mae имеет максимальный кредитный рейтинг, благодаря чему может размещать облигации на гораздо более выгодных условиях, чем другие эмитенты. Продавая ей ипотечные закладные, американские банки получают средства для кредитования заемщиков и снижения ставок.

Это может Вас заинтересовать  Всё больше Москвичей покупают квартиру в ипотеку.

ДВИГАТЕЛЬ ПРОГРЕССА

ИПОТЕЧНЫМИ евробондами российских эмитентов сейчас никого не удивишь. В этом году их успели разместить уже два банка. В июле старший транш бумаг с ипотечным покрытием на $74,2 млн. разместил Внешторгбанк. Доходность выпуска составила одномесячный LIBOR+1%. Спрос европейских инвесторов на бумаги ВТБ в три раза превысил предложение. Вслед за ним в начале августа евробонды общим объемом $74,2 млн. выпустил Городской ипотечный банк. Ставка по старшему траншу ($64,3 млн.) — LIBOR+1,65%. Этому эмитенту удалось заинтересовать не только европейских, но и американских инвесторов. Пример оказался заразительным: сейчас о секьюритизации ипотечного портфеля на международных рынках говорят уже и региональные игроки. Например, Сибакадембанк в начале 2007 года планирует предложить евробонды на $300 млн., надеясь получить рейтинг на уровне странового или чуть ниже и ставку LIBOR+1–1,5%.

Секьюритизировать ипотечный портфель на западных ранках пока могут позволить себе только крупные банки, особо не нуждающиеся в средствах. Мелким и средним игрокам там делать нечего: вывод бумаг на европейские и американские биржи обходится дорого, поэтому выгодно размещать лишь выпуски объемом $100 млн. и выше. На российском рынке этот порог будет существенно ниже, поскольку ни рейтинги признанных агентств, ни услуги западных юристов эмитентам не понадобятся. Впрочем, многие эксперты полагают, что и на наш рынок стоит выходить, имея минимальный пул закладных не менее 2 млрд. рублей.

Однако дело вовсе не в пороге входа и не в возможности секьюритизации для мелких и средних банков. «Появление ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке позволит создать полноценный рынок рефинансирования кредитов. Это повлияет и на объемы выдаваемых банками займов, и на размер ставок», — считает Антон Карелин, начальник отдела методологии и развития КИТ Финанс Инвестиционного банка. Эксперты называют появление рублевых ипотечных бондов «цивилизационным прорывом» и говорят в связи с этим о полной трансформации и модернизации российского ипотечного рынка в будущем.

Это может Вас заинтересовать  Кредит на кредит

Эффект от появления этих бумаг будет мультипликативным. С одной стороны, банки, не связанные необходимостью держать длинные кредиты на балансе и не испытывающие недостатка в средствах, смогут предложить заемщикам более выгодные условия кредитования. С другой — стабильные финансовые инструменты сделают спрос на жилье хорошо прогнозируемым, а это, в свою очередь, приведет к тому, что на строительный рынок придет больше инвесторов, способных обеспечить необходимые темпы возведения жилья. С третьей — у консервативных игроков фондового рынка (в особенности у пенсионных фондов, которым недавно как раз разрешили вкладывать деньги в ипотечные бумаги) появится новый высоконадежный инструмент.

Главными потенциальными покупателями таких бумаг эксперты называют российские и иностранные банки, а также фонды, финансовые и страховые компании. Если рынок сочтет рублевые ипотечные облигации достаточно ликвидным и надежным инструментом, доходность таких бумаг должна быть примерно такой же, как доходность государственных облигаций. Правда, многое будет зависеть от суверенных рисков страны в целом и котировок госбумаг (сейчас, например, доходность по ним снижается). По мнению аналитиков, через три-четыре года рублевые ипотечные бонды смогут приносить 5,5–7,5% годовых.

Первые выпуски наверняка пройдут не без сложностей: придется обкатывать сам процесс эмиссии, устранять возможные технические и юридические нестыковки, обеспечивать прозрачность работы ипотечных агентов, опытным путем выявлять спрос и определять доходность. То есть для окончательной наладки процесса потребуется провести на внутреннем рынке размещение пяти–семи выпусков ипотечных бондов. Вряд ли на это понадобится много времени: три эмитента уже обозначились, еще два (первопроходцы евробондов — ВТБ и Городской ипотечный банк) заявили о намерениях выпустить рублевые ипотечные облигации. Так что к концу следующего года российский ипотечный рынок может окончательно созреть.

Проверьте также

Средняя ипотечная ставка в РФ в июле снизилась до 10,94%

Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях в России в июле 2017 года составила …

Ипотека отправилась за город

Рост цен на столичную недвижимость заставил потенциальных покупателей квартир в Москве более пристально присмотреться к …

Можно ли заработать на ипотеке

Сегодня ипотечные схемы предоставляют возможность заработать даже тем, кто владеет небольшим капиталом. Достаточно лишь иметь …